چاپ

چه خبر - نکته هايي که در مورد اجاره آپارتمان بايد بدانيد

اجاره آپارتمان در تهران و ديگر شهرها مستلزم دانستن نکات حقوقي تنظيم قرارداد در دفاتر مشاورين املاک مي باشد. در اجاره املاک مسکوني بايد مدت اجاره معين باشد والا اجاره باطل است.
عقد اجاره به عنوان يکي از پرکاربردترين عقود معين در جامعه ما طي ساليان گذشته توسط قوانين مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که اين امر نشان دهنده اهميت روز افزون اين عقد در مناسبات روزمره مردم مي باشد. تغيير و تحولات اساسي قوانين حاکم بر عقد اجاره و تعارضات اين قوانين نسبت به موضوع واحد گاها سبب بروز تناقضاتي در فهم اين قوانين را پديد آورده است.
به طور مختصر آخرين مقررات مربوطه و نحوه تنظيم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌هاي پيشگيري از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضايي مورد بررسي قرار مي گيرد. قبل از بررسي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 تعريف قانوني اجاره و بعضي کلمات حقوقي آن را به زبان ساده ارايه مي‌کنيم.

تعريف اجاره آپارتمان

اجاره عقدي است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عين مال موضوع اجاره‌ مي‌شود. اجاره ممکن است نسبت به اشياء مانند اتومبيل، خانه يا حيوان يا انسان باشد مانند آنکه شخصي بخواهد از منزل ديگري استفاده کند و آن را براي مدتي اجاره نمايد.
مستاجر: اجاره ‌کننده
موجر: اجاره دهند
عين مستاجر: مورد اجاره
مال‌الاجاره: اجاره بها
اجرت‌المثل: اجرت و بهائي که براي يک کالا يا خدمات بر مبناي قيمت کالا يا خدمات مشابه آن تعيين مي‌شود بدون آنکه طرفين قرارداد از قبل براي آن توافقي کرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل اجرت المسمي يعني اجرت توافق شده قرار مي‌گيرد.

نکاتي در مورد اجاره آپارتمان مسکوني

1 - در اجاره آپارتمان بايد مدت اجاره معين باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها يکسال تعيين مي‌گردد. مدت اجاره از روزي شروع خواهد شد که بين موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتداي مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.
2 - لازم نيست که موجر مالک عين مستاجره باشد ولي بايد حتما مالک منافع عين مستاجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌اي را از ديگري اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به ديگري است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
3 - اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عين مستاجره در حال اجاره معيوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عيب کند به نحوي که به مستاجر ضرري وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت. اگر عيب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستاجر نسبت به بقيه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
4 - موجر نمي‌تواند در مدت اجاره در عين مستاجره تغيير دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نياز به تعميراتي داشته باشد که تاخير در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمي‌تواند مانع از تعميرات گردد حتي اگر اين امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در اين حالت مستاجر مي‌تواند از حق فسخ استفاده کند.
5 - تعميرات و کليه مخارجي که در مورد اجاره براي امکان بهره‌برداري از آن لازم است بر عهده مالک مي‌باشد، مگر آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قيد شود و نيز پرداخت هزينه‌هاي مربوط به اسباب و لوازمي که براي استفاده از مورد اجاره ضروري است برعهده مالک مي‌باشد مانند نصب آبگرمکن يا شوفاژ.
6 - اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره‌برداري کند و موجر نتواند مانع او از اين امر شود، حق فسخ براي موجر بوجود مي‌آيد. براي مثال به جاي استفاده و مصرف خانگي از برق، مصرف صنعتي از برق داشته باشد.
7 - مستاجر بايد در زمان‌هاي تعيين شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسيد دريافت کند.
8 - اگر مستاجر از مورد اجاره در غير موردي که در اجاره‌ آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. براي مثال در قرار داد اجاره آمده که اين امکان براي استفاده مسکوني به اجاره داده مي‌شود ولي مستاجر از آن استفاده تجاري کند.
9 - عقد اجاره به محض پايان مدت اجاره، برطرف مي‌شود و اگر بعد از پايان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد بايد به موجب اجاره‌بهايي که معادل اجاره‌بهاء مکاني شبيه آن مکان است، بپردازد حتي اگر از آن استفاده نکند.
10 - عقد اجاره آپارتمان با فوت موجر يا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حيات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نيز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل مي‌شود.
11 - اگر مستاجر مورد اجاره را به ديگري اجاره دهد اجاره باطل يا فسخ نمي‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره براي خود به هنگام تحقق اين امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
12 - اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعميراتي کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
13 - اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه يا زميني که اجاره کرده ساخت و ساز کند يا درختي بکارد موجر حق دارد که آن را از بين ببرد و اگر در اثر اين عمل نقصي به بنا يا زمين مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.
14 - تنظيم قرارداد اجاره آپارتمان هم به صورت عادي و هم رسمي ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادي در آژانس‌هاي مسکن مبادرت به تنظيم قرارداد مي‌کنند. بايد توجه داشت که
_اولاً براي تنظيم قرارداد اجاره آپارتمان به صورت عادي حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذيل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفين از مزاياي قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند.
_ثانياً صرف تنظيم قرارداد در فرم‌هاي چاپي يا تايپ مفاد قرارداد موجب رسمي‌شدن آن نمي‌شود و تاثيري در ماهيت آن ندارد.
15 - قراردادهاي عادي اجاره آپارتمان بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به گواهي برسد. هرگاه موجر يا مستاجر به نمايندگي از ديگري قرارداد تنظيم کند بايد توجه داشت شخصي که خود را به عنوان نماينده معرفي مي‌کند،‌دليل نمايندگي او بايد به رويت طرف مقابل رسيده و پيوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکيل همسرش به عنوان موجر معرفي مي‌کند بايد وکالت‌نامه رسمي مبني بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوي او ارايه دهد.
16- پس از پايان مدت اجاره اگر مستاجر از تخليه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخليه صورت خواهد گرفت. براي تخليه اگر سند عادي باشد بايد نکات زير رعايت شود.
– درخواست براي تخليه مشتمل بر نام و نام خانوادگي و محل اقامت مستاجر و مشخصات عين مستاجره و مشخصات و تاريخ سند اجاره و کپي برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپي برابر اصل شده سند مالکيت ملک.
– ابطال تمبر به درخواست نامه تخليه.
17 – رئيس حوزه قضايي يا دادگاهي که به درخواست رسيدگي مي‌کنند با احراز مالکيت يا ذينفع بودن موجر دستور تخليه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ اين دستور توسط مامورين به مستاجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخليه اقدام کند.
18- اگر موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه از مستاجر دريافت کرده باشد تخليه و تحويل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند يا وجه به مستاجر خواهد بود.
19 - اگر سند اجاره رسمي باشد براي تخليه مورد اجاره درخواست صدور اجرائيه از دفترخانه‌اي که قرارداد اجاره را تنظيم کرده به عمل مي‌آيد و دفترخانه پس از احراز هويت و صلاحيت موجر اوراق اجرائيه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قيد تخليه محل مورد اجاره به دايره اجراي اسناد رسمي اداره ثبت اسناد و املاک محل مي‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکيل پرونده و صدور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام مي‌کند و مأمور اجرا نيز مکلف است ظرف 48 ساعت اجرائيه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاريخ ابلاغ نسبت به تخليه اقدام نمايد.
20 - اگر موجر مدعي ورود خسارت به مورد اجاره از سوي مستاجر يا عدم پرداخت اجاره بها يا بدهي شارژ و … باشد نمي‌تواند راساً نسبت به برداشت اين مبلغ از وديعه‌اي که نزد اوست اقدام کند، بلکه مي‌تواند براي رسيدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقديم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا دستور تخليه ارايه کند.
در اين صورت دايره اجراي دستور تخليه از تسليم مبلغ وديعه به مستاجر به همان ميزان خودداري خواهد بود و پس از صدور راي دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

منبع : mardoman.nt